Y a-t-il encore un acheteur dans la salle ? Les acquéreurs d'immobilier se raréfient. En 2012, le nombre de ventes de logements a baissé de 20 à 40 % selon les régions. Et les prix ont entamé leur décrue. Aujourd'hui, plus aucun secteur géographique ne résiste à ce retournement de cycle. Même Paris, qui faisait jusque-là figure d'exception, affiche un recul des tarifs de 3,9 % l'an passé.  

Crainte de l'avenir chez les acheteurs, robinet du crédit ne coulant plus à flot chez les banques, prix élevés... De nombreux facteurs expliquent cette tendance sur le marché de la pierre. Pour le moment, seul le très bas niveau des taux de crédit permet de soutenir les ventes et d'éviter une franche dégringolade des prix. Mais jusqu'à quand ? Dès lors, si vous avez un bien immobilier à vendre, c'est le moment d'accélérer sa mise sur le marché avant qu'il ne perde trop de valeur. D'autant que, si vous signez votre transaction avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values (Voir ci-dessous). 

Abattement exceptionnel : à condition d'avoir signé l'acte de vente avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value pour l'impôt ainsi que sur les prélèvements sociaux. Il s'applique après les abattements normaux pour durée de détention décrits ci-après. /Para  

Impôt : la plus-value sur un bien immobilier autre que votre résidence principale supporte un impôt de 19 %. Si elle est supérieure à 50 000 euros, s'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 %. De la plus-value, on déduit un abattement pour durée de détention, de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année. D'où une exonération totale au bout de 22 ans.  

Prélèvements sociaux : ils sont dus au taux global de 15,5 %. Ils se calculent sur la plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention, de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 1,6 % la 22e année, et de 9 % par an entre la 23e et la 30e année. D'où une exonération totale au bout de 30 ans. 

Avec des transactions orientées à la baisse, inutile de fixer un prix élevé en espérant que le marché s'aligne sur vos prétentions. " Un bien mis en vente trop cher n'est pas visité, et dans six mois il sera encore plus cher par rapport au marché, il perdra donc toute chance d'être vendu ", souligne Laurent Vimont, directeur de Century 21 France. Pour trouver le juste prix de mise en vente, procédez par étapes. Consultez les numéros "spécial immobilier " de Mieux Vivre Votre Argent pour avoir une idée du prix moyen dans votre ville. Puis faites un tour sur Internet où des sites comme MeilleursAgents.com, par exemple, permettent d'évaluer les prix en direct. Attention, il ne s'agit que d'un indicateur, qui doit impérativement être affiné par un regard professionnel. " Au sein d'un même immeuble, les différences de tarifs atteignent jusqu'à 40 % entre l'appartement lumineux du dernier étage avec balcon et vue, et le rez-de-chaussée sombre et bruyant ", précise Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com.  

Recueillez des informations auprès de plusieurs agences

Une fois que vous avez obtenu une fourchette de prix, contactez plusieurs agences. Ne cédez pas aux sirènes du professionnel qui vanterait les mérites de votre bien et occulterait tout défaut uniquement dans le but que vous lui en confiiez la vente.  

Sachez que les logements d'exception (bien orientés, calmes, lumineux, en bon état, dans une copropriété de standing...) représentent moins de 5 % du marché. Il y a donc peu de chances que le vôtre soit considéré comme tel ! Au cours du rendez-vous avec ce professionnel, exigez des références de ventes récentes de biens similaires au vôtre dans le secteur. Et demandez-lui si votre logement fait partie de ceux qui sont très recherchés ou pas.  

J'ai hérité avec d'autres membres de ma famille d'un bel appartement parisien de 73 m2 dans le très cher VIe arrondissement. Deux agences l'ont estimé 940 000 euros. Nous leur avons confié la vente en coexclusivité, en mai dernier, témoigne Odile E. Le marché parisien était en train de s'essouffler... il y a eu peu de visites. Le 15 juin, nous avons accepté une baisse de prix de 5 % pour attirer les acheteurs.  

Elle a sans doute été trop faible, nous avons alors décidé de vendre l'appartement sans le parking pour rendre le prix plus attrayant. Mais nous avons encore dû baisser notre prix en août et l'avons finalement vendu au bout de sept mois 800 000 euros, soit une décote d'environ 15 % par rapport au prix d'origine. Le parking a été vendu seul 40 000 euros. 

Muni de toutes ces informations, vous pourrez fixer, en toute objectivité, votre prix de mise en vente. Ne le surestimez pas. C'est humain que le propriétaire ajoute une " valeur affective ". Mais aucun acquéreur n'intégrera ladite valeur dans son analyse ! " Chaque défaut se paie aujourd'hui via une décote sur le prix moyen ", indique Philippe Descampiaux, gérant des agences Descampiaux à Lille. Des exemples ? Un appartement exposé plein nord vaut 15 % de moins qu'un autre logement similaire au premier mais orienté plein sud. Ou encore un immeuble mal isolé et bruyant des années 1960 se vend de 5 à 20 % de moins que son voisin en pierre de taille.  

Une fois que vous avez fixé le prix de cession, vous pouvez choisir de vous occuper seul de la vente ou bien de passer par un professionnel. La première solution permet d'économiser des frais, mais vous devrez consacrer du temps et faire visiter de nombreuses fois avant de trouver votre acheteur. La seconde vous simplifie la vie et, à condition de miser sur des professionnels sérieux, vous permet de bénéficier de leur force de vente et de leur carnet d'adresses. Pour que la vente s'effectue le plus vite possible, motivez votre agent en signant avec lui un mandat exclusif pour une durée de trois mois. Pour empocher sa commission, il y a fort à parier qu'il se démène dans le délai. En revanche, si vous mettez plusieurs agences en concurrence, elles ne dépenseront sans doute pas autant d'énergie.  

Mettez-vous au bon tarif tout de suite

Quelle que soit l'option choisie, surveillez attentivement un indicateur : la durée de vie de votre annonce. " Il existe une relation directe et mathématique entre la durée pendant laquelle le logement est proposé à la vente et le pourcentage de décote. Plus un bien met de temps à trouver un acquéreur, plus la décote finale devra être importante ", explique Sébastien de Lafond.  

Cette durée est différente selon le type de bien et le marché où il est situé. En région parisienne ou dans les grandes agglomérations dynamiques (Lyon, Montpellier, Toulouse...), il faut compter en moyenne 70 jours pour vendre un bien. Dans les villes moyennes (Amiens, Brest, Clermont-Ferrand, Metz...), tablez plutôt sur 90 à 100 jours. Enfin, dans les zones où le marché souffre davantage (campagne, troisième couronne d'agglomérations), la moyenne oscille plutôt entre 120 et 150 jours.  

Si vous n'avez pas eu d'offres d'achat très proches de votre prix dans ce délai, cela signifie que vous avez été trop gourmand. Et il faut donc ajuster vos prétentions à la baisse. Là aussi, agissez efficacement pour attirer davantage d'acheteurs. Mieux vaut baisser rapidement son prix de 5 à 10 % plutôt que d'effectuer des microbaisses tous les quinze jours.  

Rendez votre bien attractif pour les visites

Dernier conseil, qui tombe sous le sens, mais pourtant peu suivi par les vendeurs : mettez-vous dans la peau d'un acquéreur potentiel qui va pousser pour la première fois la porte de votre logement. Inutile de faire de gros travaux si la peinture est défraîchie ou la cuisine vieillotte, vous ne retrouverez pas votre mise, et surtout vous risquez d'adopter une décoration neuve pas forcément du goût de l'acheteur. 

En revanche, effectuez impérativement les petites réparations : une prise électrique mal fixée, un carreau de salle de bains descellé ou une vitre fêlée seront remarqués par un acheteur qui aussitôt minorera son estimation de prix. Ensuite, dépersonnalisez votre intérieur et allégez votre décoration. Faites disparaître les photos de mariage, remisez les gros meubles de famille au garde-meubles et supprimez la plupart des bibelots des étagères. Le but ? Séduire les acheteurs potentiels pour qu'ils puissent s'imaginer chez eux sans être étouffés par vos souvenirs. Enfin, rangez et nettoyez votre logement avant chaque visite. Il est dissuasif pour l'acheteur de découvrir une salle de bains douteuse, une cuisine avec de la vaisselle dans l'évier ou une chambre où des vêtements sont entassés sur une chaise. " Pourtant, c'est relativement courant. C'est dommage, car les propriétaires très soigneux ont quatre fois plus de chances de vendre leur logement ", remarque Philippe Descampiaux.  

Nous avons vendu début décembre un quatre pièces moderne de 88 m2 avec terrasses et vue dégagée sur la Garonne, à Bordeaux, raconte Jean M. Nous avons fait une estimation en ligne sur un site d'annonces immobilières, qui correspondait à notre idée du marché, soit 336 000 euros. C'était visiblement le prix juste, car l'agence que nous avons sélectionnée pour la vente a pioché dans son fichier de clients avant de faire la moindre publicité. Elle a immédiatement emmené une cliente pour une visite et cette dernière a eu le coup de foudre. Elle a fait une proposition au prix demandé et notre appartement a été vendu en deux heures. 

Les acheteurs de biens immobiliers choisissent l'ancien et ils ont bien raison ! En 2013, les investisseurs en quête d'un placement dans la pierre ont acheté à 74% dans l'ancien et à seulement 16% dans le neuf, selon le dernier rapport de l'observatoire deMeilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier. Deux ans auparavant, ils étaient 38 % à se laisser tenter par un programme neuf. Pourquoi ce désamour relatif pour le neuf ? Certes, faire du neuf avec du vieux est dans l'air du temps. Preuve en est la multitude d'émissions de décoration et de home staging - la mise en valeur d'un logement pour mieux le vendre - dans nos programmes télévisés. Mais l'époque a beau être au bricolage et au recyclage, la vraie raison est le prix ! 

L'investissement locatif est plus rentable dans l'ancien 

La pierre est devenue extrêmement chère. Et l'on est loin d'assister à une véritable correction des prix, même s'ils patinent depuis deux ans. Sur un an, ils reculent de 1, 2% en Ile-de-France, de 2,1% à Paris et de 1,3% en province, avec toutefois de fortes dis­parités régionales. Les prix sont plus chers encore dans le neuf que dans l'ancien, soit de 20 à 30% plus cher. Malgré une petite baisse de 2,2% au troisième trimestre 2013, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix moyen dans le neuf s'établit de 3.957 euros pour un T3 jusqu'à 4.037 euros pour un T1. Outre que le neuf requiert un ticket d'entrée plus élevé que dans l'ancien, son prix écorne aujourd'hui sérieusement la rentabilité d'un investissement quand on achète avec l'intention de louer. Sans compter que, dans l'ancien, un bailleur peut fixer plus librement le montant du loyer du premier bail. Alors que ce n'est pas le cas des dispositifs d'investissement dans le neuf à incitation fiscale, tel que le régime Duflot, où les loyers sont plafonnés par zone géographique. 

Si vous êtes investisseur, vous avez tout intérêt aujourd'hui à miser sur l'ancien avec travaux. Acquérir un bien en mauvais état nécessitant des travaux vous permet de faire coup double pour booster votre rentabilité. Premier avantage : un logement à rénover vous revient moins cher qu'un bien identique en bon état. Ces logements sont moins demandés, donc moins onéreux et la marge de négociation est plus importante pour l'acheteur. Un prix de mise en vente correct tient compte du coût des travaux. ­Vigilance toutefois : leur montant n'est pas systématiquement déduit du prix de marché. "Notamment si le bien ­bénéficie d'un bon emplacement", prévient Anthony Perrat, fondateur de l'agence immobilièreUnemaisonbleue.com. Autre source d'économie, les frais de notaire, d'environ 7% du montant de la transaction dans l'ancien. Le prix des travaux y échappe. D'autant plus appréciable que ces frais devraient augmenter au printemps 2014, la part départementale pouvant être relevée de 3,8 à 4,5%. 

Des travaux déductibles de vos revenus 

Second avantage pour l'investis­seur locatif : acquérir un bien à rénover lui permet de diminuer son impôt ! Car il peut déduire le montant des travaux de ses loyers. La remise en état d'un logement ancien destiné à être loué donne à son propriétaire le droit de bénéficier du " déficit foncier classique ". En revanche, ­cette fiscalité ne s'applique pas à la location meublée non professionnelle, qui a toutefois d'autres avantages.  

Les atouts fiscaux du meublé 

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel ne manque pas d'attraits. Le contribuable a deux options. Soit il opte pour le régime dit micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : les loyers sont alors imposés après un abattement de 50%. Soit il choisit le régime réel, qui permet la déduction des charges pour leur montant réel. S'ajoute dans ce cas un avantage de poids : l'amortissement du bien. C'est-à-dire que la valeur du bien est progressivement dé­duite des loyers année après année. Avec le régime réel, le loueur doit tenir un compte d'exploi­tation qu'il vaut mieux confier à un comptable. D'un côté figurent les recettes avec les loyers encaissés, de l'autre les dépenses ventilées en deux postes : les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de copropriété et de comptabilité), et les charges comptables (amortissement du bien et des meubles). Dès lors que les dépenses excèdent les recettes, le déficit foncier est reportable uniquement sur les revenus de même nature, à savoir les BIC issus de la location. La location meublée permet parfois de déclarer un revenu locatif imposable nul jusqu'à épuisement des amortissements. Et d'obtenir, sur un horizon de vingt ans, une rentabilité maximale, en contrepartie d'une comptabilité contraignante. 

On parle de déficit foncier lorsque, sur une même année, les charges déductibles (frais d'agence, de copropriété, intérêts d'emprunt, dépenses de travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien) sont supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit foncier créé est imputable la première année sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Autrement dit, ce déficit vient réduire les autres revenus taxables (salaires, gains financiers...). L'avantage qui en découle est donc proportionnel à votre taux marginal d'imposition sur le revenu (le taux s'appliquant à la tranche la plus élevée de vos revenus imposables). Vous bénéficiez ainsi, en quelque sorte, d'une subvention de l'Etat pour les travaux réalisés dans un logement locatif. De plus, cet avantage fiscal n'est pas pris en compte pour calculer le plafond global des niches fiscales (total des avantages cumulables par foyer), raboté cette année à 10.000 euros. 

Si, à la suite de vos travaux, votre déficit foncier est supérieur à 10.700 euros la première année, l'excédent n'est pas perdu. Il est reportable sur les dix années suivantes sans limite, mais uniquement sur les revenus fonciers. "Ce mécanisme s'adresse idéalement aux investisseurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers", précise Bertrand de Raymond, fondateur de la société Capcime, spécialisée dans l'investissement locatif ancien. Mais pas seulement à eux car, par le biais du déficit reportable sur le revenu global la première année, il peut procurer une économie substantielle sur l'impôt théoriquement dû sur les salaires. Notre simulation ci-dessous le montre. 

Comment un déficit foncier peut générer des économies d'impôts : le cas de Bérénice et Jean 

Salaires nets imposables : 45.000 euros ; logement acheté à crédit : 300.000 euros ; intérêts d'emprunt annuels : 4.000 euros ; charges diverses annuelles : 3.000 euros ; montant des travaux : 25.000 euros ; revenu foncier : loyer mensuel de 1.000 euros perçu à partir de juillet 2013, soit 6 .000 euros en 2013 et 12.000 euros les années suivantes. 

Déclaration en 2014 des revenus de 2013 

Des loyers, on soustrait d'abord les intérêts d'emprunt annuels : 6.000 - 4.000 = 2.000 euros. Puis les charges et le coût des travaux : 2.000 - 3.000 - 25.000 = - 26.000 euros. C'est ce déficit de 26.000 euros que Jean et Bérénice peuvent soustraire de leurs autres revenus, dans la limite de 10.700 euros : 45.000 - 10.700 = 34.300 euros. D'où des loyers entièrement défiscalisés et un revenu net imposable de 34.300 euros au lieu de 45.000, soit une économie d'impôt de 1.512 euros. Le déficit foncier non encore utilisé de 13.300 euros (24.000 - 10.700) est reportable en 2014. 

Déclaration en 2015 des revenus de 2014 

On déduit des loyers (12.000 euros en 2014) les intérêts d'emprunt : 12.000 - 4.000 = 8.000 euros. Puis les charges : 8.000 - 3.000 = 5.000 euros. Puis est imputé le déficit de l'an dernier non utilisé : 5.000 - 13.300 = - 8.300 euros. Le résultat est un déficit.?Les revenus locatifs sont donc exonéres, soit une économie fiscale de 700 euros pour ce couple sans enfant.?Il ne supportera l'impôt que sur ses salaires.?La part du déficit foncier non imputé, de 8.300 euros, sera reportée sur les revenus locatifs de l'année 2015. 

Déclaration en 2016 des revenus de 2015 

On soustrait des loyers, les intérêts d'emprunt puis les autres charges : 12.000 - 4.000 - 3.000 = 5.000 euros. Et enfin le déficit non encore imputé de 2014 : 5.000 - 8.300 = - 3.300 euros. Le résultat est donc de nouveau négatif.?Cette année encore, les loyers seront défiscalisés.?En 2017, sur ses loyers 2016, le couple aura encore un déficit de 3.300 euros à reporter.?En 2018, faute de déficit, nos bailleurs auront intérêt à rester au régime du réel. Ils seront imposés sur 5.000 euros de loyers (12.000 euros - 7.000 euros). S'ils optaient pour le régime microfoncier, il seraient imposés sur 8.740 euros de revenus locatifs après abattement forfaitaire de 30%. 

Autre précision de taille, vous devez louer le bien nu pendant trois ans à compter du 1er janvier suivant les travaux. Par exemple, si vous réalisez des travaux de juin à septembre, le décompte des trois années débute à partir du 1er janvier de l'année sui­vante. L'avantage fiscal lié au déficit foncier est aussi accessible via une nouvelle génération de SCPI. 

Les SCPI rénovent aussi ! 

Dans la famille des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, connaissez-vous celles dites de déficit foncier ? Des SCPI "défiscalisantes". On en compte quatre sur le marché : Grand Paris Pierre gérée par Intergestion, Renovimmo de La Française REM, Renovalys 4 de Avenir Finance et Urban Pierre 2 géré par Urban Premium. Elles investissent dans des logements anciens à rénover. "Majoritairement situés en métropole secondaire comme Versailles, Strasbourg, Bordeaux, Lyon, Lille..., les immeubles sont de caractère", précise Philippe Vergine, gérant du distributeur Primaliance. Fiscalement, l'investisseur peut déduire de ses propres revenus fonciers le déficit généré par la SCPI. L'excédent éventuel est imputable sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros. Un avantage fiscal avantageux pour les gros contribuables percevant par ailleurs des revenus locatifs. Autre point fort : un ticket d'entrée modeste pour de la pierre, à partir de 1.000 euros la part. Inconvénients : le rendement n'est pas très élevé, environ 2% par an, et le patrimoine immobilier est liquidé au terme de la SCPI avec un risque de perte en capital. 

Retaper un bien permet de le louer dans de bonnes conditions 

"Même pour un logement vendu en état d'usage, de menus travaux sont souvent nécessaires ", constate Patrick Chappey, fondateur deGererseul.com, plate-forme de gestion locative. A contrario, attention aux travaux non déductibles. "Ne sont pas pris en compte pour un déficit foncier les gros travaux, c'est-à-dire ceux relatifs à la structure de l'immeuble", avertit ­Pierre Nechelis, attaché de direction immobilière de l'UFF (Union financière de France). 

Outre l'aspect budgétaire, la rénovation a des vertus certaines pour l'avenir de votre location. Remettre à neuf l'électricité, installer une isolation phonique et thermique, aménager une cuisine américaine ou imaginer un éclairage new-look s'intégrant à l'architecture... autant de travaux qui séduiront les candidats locataires et réduiront ainsi le risque de vacance locative, la principale crainte de l'investisseur. 

En tout état de cause, ne vous focalisez pas seulement sur l'aspect financier de l'opération. Avant tout, choisissez une localisation où la demande locative est certaine et vous laisse espérer une valorisation du logement à long terme. Reste que les biens avec travaux ne sont pas légion. Pour les dénicher, il est essentiel de faire fonctionner le bouche-à-oreille, d'en parler auprès des agences immobilières et des études notariales. Les ventes aux enchères sont aussi un bon canal. Une fois le logement trouvé, il s'agit de bien estimer le coût des travaux, pour faire une offre réaliste au vendeur et aussi pour calculer, in fine, la rentabilité de l'investissement. N'hésitez pas à demander un devis à plusieurs entreprises tous corps de métier. Pour une rénovation complète, comptez, en moyenne, 1 000 euros du mètre carré sans toucher à la structure, autrement dit au bâti. "En cas de doute sur la qualité du bâti, si des fissures sont visibles, il est préférable de faire intervenir un architecte, sans oublier de demander les comptes rendus des assemblées générales de copropriété", conseille Damien Déjardins, fondateur de l'agence immobilière Rez-de-chaussee.com. 

Soyez vigilant pour le choix des artisans 

Reste ensuite à bien choisir vos artisans et à faire jouer la concurrence. A prestations égales, méfiez-vous des devis trop onéreux ou, à l'inverse, trop bon marché. Passer par des entreprises certifiées, notamment via le label Qualibat, est de nature à rassurer. "Vérifiez également que les artisans ont pignon sur rue et qu'ils sont immatriculés au répertoire des métiers", ajoute Dominique Duperret, secrétaire général de l'Union des maisons françaises (UMF). N'hésitez pas non plus à demander au professionnel des photos de réalisations, des renseignements sur son ancienneté et la situation financière de son entreprise. Enfin, il est indispensable que le professionnel présente une assurance responsabilité civile. Bon à savoir : la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) répertorie 380.000 artisans du bâtiment sur son site, Capeb.fr. 

De nombreux sites Internet proposent également de vous envoyer gratuitement des devis d'artisans : Devispresto.com, Quotatisfr,123devis.com... Prudence toutefois, sachez qu'il n'y a souvent aucun critère de sélection des entreprises.  

Enfin, pourquoi ne pas passer par un courtier en travaux, au moins pour disposer de repères tarifaires. Ce professionnel est censé vous trouver le meilleur rapport qualité / prix. Après avoir examiné l'ensemble des travaux à réaliser, le courtier contacte au moins deux entreprises. "Puis le courtier et son client étudient ensemble les devis", explique Nicolas Daumont, président de la Fédération française du courtage en travaux qui répertorie 103 adhérents sur son site Courtage-travaux-ffct.fr. Le courtage en travaux s'arrête à la signature de devis. Si vous souhaitez que le courtier vérifie l'état d'avancement des travaux, il vous en coûtera 10% du montant des travaux. A défaut, vous devrez passer idéalement une fois par jour sur le chantier pour vérifier son avancée. Et demander le cas échéant que soit refait un travail bâclé, avant qu'il ne soit trop tard ! Une fois les travaux effectués, reste à trouver le locataire parfait qui prendra soin de votre bien flambant neuf... ou presque !